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什么是成都刚需?

  “刚需”,可能是成都楼市最难解释的群体。

  一

  什么是刚需?

  在成都公证摇号选房政策的认定中,在成都无房,且2016年10月1日以来无住房转让记录的家庭,就是刚需家庭,他们可以优先摇号。

  很多城市都有刚需优先摇号的政策,与成都不同的是,这些城市对刚需优先摇号房源是有限定的:

  在武汉,低于18000元/平方米(含)的新建商品住房项目中建筑面积低于120 平方米(含)的准售房源,才是的刚需优先摇号的范围。

  在长沙,新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房,才会优先满足首套刚需购房群体。

  对比看来,成都摇号政策下认定刚需,是没有将“购买力”纳入考量的。于是乎,在一些单价和总价都不便宜,但和周边二手房存在巨大剪刀差的新盘中,所谓的刚需展示了强大的购买力:

  6月15日取证的仁恒滨河湾,都是建面185 ㎡的户型,总价350万+,最终,4498组刚需家庭通过了复核。

  6月6日取证的华润悦玺,总价250万—270万,复核通过的刚需家庭4634组。

  5月初,麓湖浔岭第一批次房源选房,总价320万+的房源,在刚需选房时就被选走了大半。

  成都刚需的购买力真的那么强悍了吗?看一下二手房市场的情况,可能会有不同的认知。

 二

  真正的刚需购房者去哪儿了?他们在二手房市场。

  这么说是有理由的。

  新房市场中,像仁恒滨河湾,华润悦玺这类剪刀差巨大的“神盘”已经是凤毛麟角的存在。并且,随着时间的推移,这类楼盘只会越来越少。

  现实情况是,随着2016年之后出让的土地上打造的项目逐渐入市,成都新房和二手房的剪刀差逐渐缩小,不少新房的价格甚至已经贵过了周边的二手房。

  与此同时,经历了5.15新政后的市场降温,与2018年上半年市场火爆之时相比,成都二手房的价格已经有所回落。

  没有了剪刀差的市场,购房者不再“非新房不买”。更何况二手房市场有一个当下新房市场没有的优势:新房市场户型“做大”是主流,而二手房市场中存在着大量面积60—90平米的小户型房源。

  刚需无法决定房源的单价,但可以通过房源的面积选择控制总价。当新房市场没有小户型来承载刚需的购房需求,他们只有寻求二手房市场,当下的成都楼市就是如此。

  所以说,目前成都的二手房市场,可能才是成都刚需购房者购买力最真实的展示窗口。

  数据显示,成都二手房市场,每卖出10套房源,有7套总价都在150万以内。

  成都5月成交的二手房中,总价在100—150万之间的房源成交量最多,占比达到了35.2%,并且,总价150万内的房源,占比超过了7成。

  与此同时,总价200万以上的房源,只成交了553套,占比只有13%。当房源总价超过300万,少有买家,其成交占比不到5%。

  

5月二手房成交房源总价分布 图据:撸房价

  而从成交面积来看,小户型一直都是二手房市场的主流。5月成交的二手房中,小于90平米的房源是绝对成交主力,成交占比达到了66%,其中70—90平米的房源成交占比最高,达到39%。

  5月二手房成交房源面积分布 图据:撸房价

  可以看到,150万是划分二手房购买力一个门槛,我们可以给成都的刚需一个这样的画像:买房总价控制在150万以内,户型选择集中在70—90平米之间。

  三

  新房市场对刚需购房者最“友善”的时代已经过去。

  曾经,在“90/70政策”(即90平米以下户型占总开发面积70%以上)的影响下,新房市场有大量小户型供刚需选择。

  随着“90/70政策”退出市场,90平米以下的新房逐渐成为市场稀缺品。在新房市场中,户型“做大”已经成为主流。

  2017年,成都市规划局公布实施了《成都市城市规划管理技术规定(2017)》(用地与建筑分册),对比2014版,新版本中住宅用地、住宅兼容商业用地的容积率大幅下降。

  2014版中,成都主城区住宅容积率普遍在4.0甚至更高。按照新规,城市将降低开发强度,即“城市核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5。容积率下降到2.5以下”。

  低容积率,也意味着开发商的产品打造将更倾向于改善。

  未来,改善购房在新房市场和二手房市场都有选择,而刚需购房者或许只能将目标锁定在二手房市场。

  就目前的市场趋势来看,今后小户型房源的市场“保有量”不会有太大的增长。物依稀为贵,今后,小户型依旧会是成都二手房市场的热销产品。

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