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房产中介新人和你:必须要知道的小知识

你敢信?


据不完全数据统计,现在中国房地产经纪人,这个群体已经有60万+人的规模


由于这个岗位的入行门槛相对较低,所以现阶段除了一些行业“老人”之外,大部分都是没有接触过房地产行业的懵懂新人。


那么面对房地产行业这么多复杂的行业词汇,行业新人们该如何去解决呢?




这里,我挑选了一部分在经纪人谈客户到成交到后续的一整个销售流程中,一定以及肯定要知道的词汇意思。


房产专业名词


1、建筑面积


即建筑物的水平面积;


建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积。


套内建筑面积=套内的使用面积(厅、厨、卫、储物、卧室的净面积+墙体面积+阳台建筑面积)


套内墙体面积=1/2的公共墙的墙体投影面积


公共分摊面积=公共建筑面积分摊系数*套内建筑面积


公共建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公共建筑面积/整栋建筑物各套套内建筑面积的总和




2、剪力墙结构


用钢筋混凝土墙来承受竖向和水平力的结构称为“剪力墙结构”



这种结构目前在高层房屋中被运用


剪力墙的特点是:


剪力墙的主要作用是承担竖向荷载(重力)、抵抗水平荷载(风、地震等);


剪力墙结构中墙与楼板组成受力体系,缺点是剪力墙不能拆除或破坏,不利于形成大空间,住户无法对室内布局自行改造。


就当下中国现状,纯剪力墙结构造价高,施工困难 ,耗钢量极大,所以往往因为建设单位的制约,结构抗震设计囿于成本而不得不降低标准。




3、环保小区


注重环境保护的小区


按照国家规定,对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30%,小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范,如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。


所以,对那些喜好走近大自然的购房者来说,尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。




4、花园式住宅


也叫西式洋房小洋楼,即花园别墅。


一般都带有花园草坪和车库的对立院落平房式二三层小楼。


特点是:


建筑密度很低,内部居住功能完备、装修豪华、住宅水电暖供给一应俱全、户外道路通讯购物绿化都有很高的标准。


一般为高收入人群购买,也适合改善型客户、高端型客户购买。




5.交易流程



房地产开发项目转让


是指房地产开发项目权利人在房屋建设期间,将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人(包括共有权利人)的行为。


转让房地产开发项目的转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之后起的30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。


流程


房地产开发项目权利人向房地产管理部门提出转让申请

房地产管理部门对申请进行审核、批复

转让双方签订房地产开发项目转让合同

到国土资源管理部门办理土地使用权变更登记手续

持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案



一手商品房预售流程


房地产开发企业申请取得商品房预售许可证

房地产开发企业与房地产中介服务机构签订委托销售合同或者自行销售

房地产开发企业或其委托的房地产经纪机构发布售楼信息

预购人通过中介、媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向

预购人咨询了解该楼盘的权益和物质实体等基本情况

预购人与开发商签订商品房预售合同

办理预售合同文本登记备案

商品房竣工后,开发商办理初始登记交付房屋

预购人与开发商签订房屋交接书

办理交易过户、登记领证手续



二手房买卖流程


卖房人通过中介服务机构、媒体等渠道发布卖房信息

购房人通过中介服务机构、媒体等渠道寻找交易房源

购房人了解房屋的权益和物质实体等基本情况

交易双方签订房屋买卖合同

办理交易过户、登记领证以及房屋交接手续




6.税费计算


房屋交易税费是签订预售合同时需缴纳的税费


印花税税率为1‰,买卖双方各0.5‰


公证费费率是房款的3‰,计费前提是合同公证之时,缴纳人是买受人


具体的税费分为一手房屋交易和二手房屋交易两种


一手房房屋交易:


契税——买新房子要缴纳的契税是购房总价的3-5%


维修基金——按建筑面积来算的一定金额收


物业管理费——房屋交付后支付,具体费用按照各个一手项目为准


二手房房屋交易:


非普通住宅契税要加倍,无论取得产权满不满两年。


房本不满五年,要按规定缴纳营业税


房屋产权取得满两年的免征,未超过两年的按照房价的5.5%缴纳


土地增值税——房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按照房价的1%缴纳


所得税——房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按照房价1%或者房屋原值-房屋现值差额的20%缴纳


万分之十的印花税


房屋交易手续费按照房价的1.9%缴纳


交易过程中的费用项目有


交易过程中的费用(印花税)

申办产权证过程中的费用(登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、维修基金等)

入住过程中的费用(物业管理费、供暖费)

办理按揭的费用(保险费)

办理公积金的费用(评估费、保险费、综合险)


银行贷款计算


贷款最高为所购住房全部房款或评估价值(以低者为准)的80%、贷款期限一般最长不超过30年、贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行


偿还方式分为等额本息还款和等额本金还款


等额本息:


还款是银行默认的还款方式,是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息


等额本金:


还款是每月归还本金一样,利息按贷款本金金额逐日计算,前期会偿还款项较大,每月还款额逐渐减少



所以,这些小常识,是无论房产中介新人,还是你这个新的买房人,都必须要知道的知识;


如果记不住,就收藏起来吧,买房时候就用得上了~




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