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無房 | 都市圈收获华夏幸福

日内瓦公约、伯尔尼公约……瑞士是个一言不合就签公约的国家。

2017年11月,坐落在阿尔卑斯山脚下的阿尔宾恩(Albinen)小镇,也宣布了一条小镇公约:

凡45岁以下的人来此定居,每位成年人可获得2.5万瑞士法郎的住房补贴,每名儿童也可以获得1万瑞士法郎。

算下来,一家三口拎包入住,就净赚6万瑞士法郎,相当于40多万人民币。

天上不会掉馅饼,但可能掉金条。

阿尔宾恩是典型的瑞士小镇,风景优美,空气清新,有如仙境,但就是这么好的地方留不住人。

2017年全镇只剩下240多名居民和7名儿童,人太少连学校都关了门。

因为阿尔宾恩没有企业,小镇青年们都去了别的城市打工,镇长不得不大出血招徕人口。

这是发达国家的一个普遍现象:

人口向中心城市产业带流动,导致其他地方人口流失严重。

中国的空村,也是这么一个经济流动的产物。

自古以来说安居乐业,其实应该反过来,乐业才能安居。

乡镇无法提供充分就业,小镇青年们如潮水般流向北上广,一些特大城市的中心城区人口已经过分拥挤,出现明显的“城市病”,需要向周边疏解。

池塘的水满了,雨却不停,水就会溢到周边水槽,水位迅速增高。这个周边水槽如今也有一个高大上的名词:

都市圈,正在成为中国人口增长最快的地方。

2014年以来,北京外围区县人口增速开始超过核心区,成为北京都市圈人口增长的主力区域。

对房企而言,哪的人口涨得快,哪的房子就会卖得又快又好。

屡屡“刷屏”中国15个核心都市圈的一家地产企业,叫做华夏幸福。

上周华夏幸福写了一封情怀满满的致股东信,气定神闲下了一个判断:

趋势性机会在渐渐远去,结构性机会将不断涌现。

过去十多年,华夏幸福就埋头干了一件事,在都市圈里造城,名曰产业新城,打造一个个工业园区,承接大城市产业链转移。

也承接了都市圈的人口红利。

从2017年开始,中国上演一场没有硝烟的战争——抢人大战。

战争画风是这样的:

一小伙去西安走亲戚,在火车站被警察拦住,警察问:“你是西安人吗?”

小伙:“不是,我来走亲戚的。”

警察:“带回派出所,符合亲友投靠落户条件。”

另外一小伙旅游,去西安火车站转车,又被警察拦住,警察问:“你什么学历?”

小伙:“本科。” 警察手一挥:“带回派出所,办学历落户,火车票钱报销。”

这还没完,一小伙在西安街上闲逛,又碰到了警察,警察问:“你是西安人吗?”

“好了别闹了,我是本地的。”

警察:“带回派出所,让外地的大学同学来派出所接你,然后同学落户。”

战争不断升级,今年3月18日,石家庄推出抢人终极版:在省会城市中率先推出零门槛落户政策,只要有身份证和户口本就可办理落户。

一个外地人走在石家庄大街上遇到警察,对话八成是这样的:

警察:你是人吗?

外地人:。。。

警察:甭说了,是人就落户。

两千多年来,户籍制度一直是我国的人口管理基石,过去要落个户千难万难,现在好了,彻底放开,城市管理者为何变得如此开放?

石家庄不能不急,2018上半年商品住宅每平米均价,石家庄是10558元,固安是14250元,大厂是15926元。

为何一个省会城市,房价远低于省内县城?

只有在人口净流入的城市,才存在新增房产的刚需,才有房产上涨的基础。

《中国统计年鉴》的数据显示,16-59周岁的人口规模在2012年首次减少了345万,此后更是逐年下降,标志着我国“刘易斯拐点”的到来与人口红利的衰减。

有人的地方才有房市,这是地方政府的收入大头,人口增量难以为继,争抢人口存量托市,是这场抢人大战的直接原因。

2002年,华夏幸福开建固安工业园区,为了打响知名度,铺天盖地推出一则广告——红色背景下,一个笑容可掬的老外抱着一块牌子,上面写着:

我爱北京天安门正南50公里。

当时华夏幸福可能没想到,为了挨着大城市打造工业园区,一脚踏进了中国都市圈的历史进程。

2017年,都市圈的城镇人口净增量占全国净增量的三分之二,预计未来仍将维持该比重。

2018年,北京常住人口减少16.5万,外围区县人口加速增长,增速提高至4%。

固安、大厂都处于环京地带,现在的说法叫做都市圈,人口涌入中国核心都市圈,压力最大的就是过去的区域中心城市。

紧挨着两个直辖市北京、天津,石家庄率先出台落户零门槛也在必然之中。

据华夏幸福产业研究院统计,2018年北京都市圈的大厂、固安、廊坊、沧州,和上海都市圈的嘉善、德清、太仓等外圈层城市房价均已高于部分三四线和省会城市。

这些城市都有华夏幸福的产业新城。

战国时期,梁惠王为人口流失焦虑,没人就没法耕田打仗,他听说孟子很牛逼,就专程请他答疑解惑。

我治国很尽心,哪里闹饥荒了,我就把粮食转进去免费吃,为啥邻国百姓不见减少,我国百姓不见增多呢?

孟子脱口而出,你的那些吸引移民的政策不过是“五十步笑百步”,比邻国好不了多少。只有施行仁政,不去折腾百姓生产,国家人口才会增多。

放在今天,孟子大概也会瞧不上各大城市的落户优惠,真正能让人口增多的,还得靠产业发展。

大城市最容易吸引人口涌入,因为这些地方产业最发达。如上所述,随着城市核人口规模趋于稳定,外圈层成为新增人口的集中承载地。

但这些人口增长并非均匀分布在核心城市周边,而是集聚在周边的产业带。

2015年,在房价重压下,开始流行逃离北上广,但很多逃回老家的人,不久后悔,北上广安放不了的是房子,老家安放不了的是青春——稀缺的工作与僵化的市场,让年轻人无法适应。

不少人又重返北上广,他们发现城市周边,还有工作与安家两不误的地方。

2015年末,华夏幸福开始聚焦核心都市圈全面布局,截至目前,华夏幸福以开发性PPP模式建设运营产业新城近80座。

选择都市圈建设产业新城,符合产业发展规律。以上海都市圈为例,上海老牌的汽车产业集群的下游零部件企业大规模向外围布局,总部、研发中心等关键职能则向城市核集中,由中心向外围覆盖价值链不同环节:

城市核集聚总部管理和商贸功能;30km圈层专注于技术研发、学校培训、汽车博览等环节;50km圈层在紧密零件、发动机等零部件生产环节更具优势;80km圈层主要提供物流、测试场、内饰生产等服务;120km主要负责物流运输、发动机及整车生产;各圈层充分发挥各自优势、形成良性合作。

这些都表明,中心城市带动下区域一体化发展的区域,在人口和产业承载方面远远好于割裂或孤立发展的城市或地区。

人口是市场的基石,产业是发展的内核,两者构成都市圈发展最大的基本面。

存量时代,多的越多少的越少,马太效应表现得尤其明显。

日本是世界人口密度最高的国家之一,专门提出一个人口密集地区(Densely Inhabited District,DID)概念,源于1960年的日本人口普查,是指人口规模超过5000人,密度大于4000人/平方公里的基本调查区所构成的邻接区域。

截至2015年,日本DID以占全国3.4%的国土面积承载着68.3%的人口。而且令人惊讶的是,这种空间集聚态势还在持续强化。

东京都市圈、名古屋圈和关西圈是日本三大都市圈,集中了日本51.3%的DID面积和63.9%的DID人口。

这其中,东京都市圈DID人口密度高达9618人/平方公里,远高于名古屋圈(8354人/平方公里)和大板圈(5684人/平方公里)。

东京的确很热。

相比而言,中国的都市圈DID人口还有很大的增长空间,2015年中国大陆人口总规模13.75亿,其中DID人口规模达到1.56亿,占比为11.36%,远远低于日本的68.3%。

从集聚规模来看,北上广深都市圈DID人口(不含主城区)体量均小于2000万,面积体量均小于2100平方公里,人口占比均小于50%,但东京都市圈DID人口规模已经达到3236万,面积已经扩展到3365平方公里,人口占比甚至高达90%,如果把东京作为未来发展的参照,北上广深仍存在较大提升潜力。

人口增长规律深刻影响房产市场,在2018年业绩报告中,华夏幸福提出了新的发展战略:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。

从年报数据及致股东信来看,有3点很好反映了这个发展战略:

1、华夏幸福产业新城异地复制进入全面加速时期。2018年新增18个产业新城,全部为环北京以外区域。外埠收入同比增长83%,占总收入31%。其中,外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

2、销售费用和管理费用经过了前几年狂飙突进的增长后,占营业收入的比例首次降低,预示公司将由粗放式管理向精细化运营转变;

3、随着华夏幸福与中国平安的牵手,地产金融化提速, 方兴未艾的资产证券化将让不动产“动”起来, 将不动产转化为流动性较好的金融资产,房地产公司必然由单一负债模式向金融深化模式转变。

值得注意的是,华夏幸福经营性净现金流缺口逐渐缩小,自2018年二季度起,已连续三个季度为正,融资性净现金流明显改善,预示一切已经步入正轨。

这让华夏幸福有底气在致股东信中欢呼:

水逆的2018年已经过去!变中有忧的焦灼,跌宕起伏的煎熬,都已悄然划过!美好的春天和崭新的希望正向我们走来!

2月21日,国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,首次明确了都市圈的概念。

第二天,华夏幸福出了一篇研究报告——《中国进入都市圈经济时代!》

后面加了一个重重的感叹号,在以理性见长的研究型文章中很少见。

不像传统房产业务,就是买地盖房售楼,商业模式简单清晰,华夏幸福的模式相对复杂不好懂。

它的未来在哪里?

《终结者》有一句台词:未来对我而言……像深夜中的一条看不见的公路,而人类在未加分隔的领域中,在前进的旅程上不断创造历史。

未来是可以改变的,相信就是未来。

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